5 דברים שחייבים לדעת על ביטוח נדל"ן בארה"ב

פוליסת הביטוח הארה"ב הינה מאד מורכבת בדיוק כמו פוליסות הביטוח בישראל. שילוב של שפה לא פשוטה, ריבוי מלל וחוסר הניסיון שלנו, עלול להוביל אותנו לקנות ביטוח אשר ברגע האמת לא יכסה את הנזק. על מנת למנוע את עוגמת הנפש חשוב להכיר מספר דברים לגבי פוליסות ביטוח של נדל"ן להשקעה בארה"ב (Rental).

כל משקיע נדל"ן חייב לבטח את הנכס שלו כנגד אסונות. כך גם עושים משקיעי נדל"ן בארה"ב.

1. מה רוצים לבטח?

יש לבסס את הפוליסת הביטוח שאנו רוכשים על הנזקים שיכולים להגרם לנו כמשקיעים: אש, נזילות, הוריקן, מבנה, תכולה, פיצוי על אובדן הכנסה (שכירות), ביטוח צד ג', מלחמה, פגיעות רכב, עובש וכד'. כמובן שביטוח תכולה הוא ביטוח מיותר מבחינת משקיע. ישנם סעיפים שאולי נרצה לכלול בפוליסה שלנו מכוון שהם מאפיינים את האזור בו הנכס נמצא כגון: הוריקן/טורנדו, הצפות, רעידות אדמה, וכד'.

2. ביטוח נכס להשקעה

בארה"ב יש מגוון רחב של פוליסות ביטוח. רוב פוליסות הביטוח נכס אינן מתאימות לנכס להשקעה/השכרה. הפוליסות המתאימות נקראות לרוב: DP1, DP2, DP3. הפוליסות מדורגות על פי היקף הכיסוי. בעוד שDP1 הינה פוליסה בסיסית ביותר המכסה נזקי שריפה, ונדליזם לעוד מספר מצומצם של אירועים ביטוחיים, הDP3 היא הפוליסה הנרחבת ביותר והיא מכסה את כל המקרים הביטוחיים אלא אם הם הוחרגו במפורש מהפוליסה.

הבדל נוסף בין הפוליסות הוא שבDP1 הפיצוי יהיה בגובה השווי הנוכחי של הנכס/חלק שנפגע (Actual Cash Value) בעוד שבDP3 הפיצוי יהיה בגובה עלות השחלוף (Replacement Cost) לדוגמא: במידה וקרה נזק לגג  בן 10 שנים, בDP1 הפיצוי יהיה בגובה של הגג בן 10 שנים (שווי נמוך, כמעט אפסי) בעוד שבDP3 הפיצוי יהיה בגובה של החלפת גג חדש.

הסבר נוסף ניתן לקבל כאן – הבדלים בין DP1 ל-DP3

3.  מבנה הבעלות על הנכס

מבנה הבעלות על נדל"ן בארה"ב משפיע על פוליסת הביטוח. במידה והבעלות על נכס היא פרטית הביטוח הבסיסי (DP1/DP3) יכלול גם כיסוי כנגד נזקים לצד ג' (Liability) עד לגובה מסויים. ביטוח בסיסי לנכס אשר בבעלות חברה לא יכלול כיסוי לנזקי צד ג' באופן אוטומטי לנדרש לרכוש אותו בנפרד.

4.  חברות ביטוח בפלורידה

בפלורידה קיימת חברת ביטוח שלא למטרות רווח בשם Citizens Property Insurance Corporation (בקיצור Citizens). החברה היא חברה שלא למטרות רווח בבעלות המדינה אשר הוקמה על מנת לאפשר לכל בעל נדל"ן בפלורידה לרכוש פוליסת ביטוח. הפרמיה המשולמת ל-Citizens היא גבוהה מן הפרמיה המקובלת בשוק אולם היא מהווה את המפלט האחרון למי שאין באפשרותו לרכוש פוליסה ממקום אחר. לאחר תקופה מסויימת Citizens מוכרת את הפוליסות לחברות הביטוח הפרטיות.

5. רצף ביטוחי

אחד הפרמטרים החשובים ביותר לחברות הביטוח הוא הרצף הביטוחי. נדל"ן בארה"ב אשר לא היה מבוטח למשך תקופה מסויימת יגרום לחברות הביטוח לייקר מאד את הפוליסה ולעיתים הן אף מסרבות לבטחו. רצוי להקפיד על הרצף הביטוחי החל מיום הרכישה וחידוש הפוליסה מדי שנה. אני נעזר בתזכורת שנתית ביומן.

סיכום

חשוב מאד לדאוג לביטוח עבור השקעות נדל"ן בארה"ב. יש לוודא כי הפוליסה מתאימה לנכס להשכרה (DP1/3). חברות הביטוח בארה"ב חוששות מאד מהונאות ביטוח לכן בחשד קל לאי סדר הן מבטלות את הפוליסה והבעלים נרשם במאגר המידע הלאומי.

הכותב אינו סוכן ביטוח בישראל או בארה"ב. המידע המופיע לעיל משמש כשרות לציבור. כל שימוש במידע זה  או חלק ממנו נעשה על אחריות המשתמש בלבד.