נדל"ן למגורים מיד ראשונה – איך נראה השוק?

שוק הבתים החדשים בארה"ב לא העסיק את האנליסטים ומהשקיעים כמעט בכלל מכוון שלמעשה הוא לא היה קיים (או ליתר דיוק היקפו היה זניח). בין השנים 2009-2011 היקף הבניה החדשה למגורים היתה הנמוכה ביותר שנרשמה בארה"ב מעולם. 

שוק זה הינו שוק חשוב מאד מכמה סיבות:

ניבוי של מגמות בשוק הכללי

בשוק הנדל"ן מידע לגבי היקף הפעילות מחושב באמצעות ניתוח מספר החתימות על חוזי מכר. בניגוד לשוק יד השניה ששם החוזה נחתם בסמוך למועד העברת הבעלות (Closing), בעסקאות מיד ראשונה החוזה נחתם לעיתים חודשים לפני מועד העברת הבעלות (מכוון שהבית עדיין נמצא בבניה).  המשמעות של הבדל זה היא ששוק הבתים מיד ראשונה יכול לנבא מגמות בשוק הנדל"ן בכלל.

יצירת מקומות עבודה

שוק הנדל"ן למגורים מיד ראשונה הינו גורם משמעותי ביצירת מוקומות עבודה בשוק האמריקאי. ההשפעה של גידול בהיקף שוק הנדל"ן מיד ראשונה היא יצירת מקומות עבודה לא רק במקצועות ישירים כגון: בנאים, נגרים, אדררכלים וכד', אלא גם יצירת מקומות עבודה כתוצאה מגידול בצריכה הקשורה לבתים חדשים, כגון: מכונות כביסה תנורים, מקררים, ריהוט וכו'. ההשפעה של שוק הנדל"ן מיד ראשונה על יצירת מקומות עבודה חדשים הוא דרמטי לאין שיעור ביחס להשפעה של שוק הנדל"ן מיד שניה.

קצת מספרים…

כיום, קצב המכירות של בתים חדשים הוא  באזור ה-373,000 בתים (בחישוב שנתי) גבוה ב-28% מהיקף הרכישות ב-2011. למרות שקיים גידול בהיקף העסקאות (Y-o-Y) עדיין היקף השוק הוא קרוב לשליש מהיקף העסקאות בתקופה שלפני הבועה. בין השנים 2003-2006 נמכרו קרוב ל-1,000,000 בתים חדשים בשנה.

המחירים החציוניים של בתים מיד ראשונה עלו בצורה חריפה (כ-11%) בהשוואה לחודש יולי, למחיר של 256K$. התנודתיות החודשית יכולה להיות גבוהה ולכן יש לבחון את הנתונים גם ביחס שנה קודמת. בחינה של השינוי במחיר החציוני בהשוואה ל-2011 מראה על גידול של 17% !!

ישנם מספר גורמים התומכים בעליית המחירים, העיקרי שבהם הוא המלאי של בתים חדשים שעומד כיום על 4.5 חודשים בלבד בהשוואה למלאי של 6.5 חודשים בשנה שעברה.

לסיכום

שוק הנדל"ן למגורים מיד ראשונה חוזר להיות פקטור שראוי לתשומת לב. בעיקר עקב תפקידו בשיפור הכלכלה ויכולת החיזוי של מגמות בשוק. אומנם היקף הפעילות רחוק משנות השיא, אולם קיימת מגמה של גידול הן בהיקף הפעילות וכן במחירי הנכסים.