משבר הנדל"ן יסתיים ב-2012

כלכלני חברת קפיטל אקונומיקס (Capital Economics) בארה"ב מעריכים כי משבר הנדל"ן צפוי להסתיים בשנת 2012 עפ"י דוחות רשמיים שפורסמו בשבוע שעבר. אחת הסיבות החשובות לסיום המשבר טמונה בשחרור מחנק האשראי.

האנליסטים מציינים בדוחותיהם כי הקרדיט סקור (Credit Score) הממוצע שנדרש ע"י הבנקים למתן משכנתא נותר על 700. דירוג הדומה לשנה שעברה, אולם עדיין גבוה מן הממוצע בתקופה טרום המשבר.
כמו כן, בדיקה של נציג הבנק הפדרלי שאחראי על תחום ההלוואות, מראה כי הדרישות בנוגע להיסטוריית האשראי (Credit History) לא השתנתה מהותית במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים – קיימת מגמת התייצבות.

מאידך, הכלכלנים מצאו אינדיקטורים אחרים המעידים לא רק על יציבות בשוק האשראי, אלא על הקלה בתנאים למתן אשראי.

בנקים כיום מוכנים להלוות ללקוחותיהם עד ל-3.5 מההכנסות השנתיות של הלווה. בשיא המשבר הממוצע עמד על פי 3.2 מההכנסות השנתיות של הלווה בלבד.

בנוסף, בנקים הגמישו את היחס שבין ההלוואה לשווי הנכס (loan-to-value ratios -LTV). כלכלני קפיטל אקונומיקס טוענים כי זה המדד הכי חזק להגמשת התנאים למתן אשראי. בתקופה השפל יחס זה עמד על 74% (באמצע 2010), כיום הבנקים מלווים בשיעור ממוצע של 82%.

המשמעות של יחס זה אומר כי דמי המקדמה (Down-Payment), הנדרש מהלווים, קטן בצורה משמעותית.  הדבר מקל על לווים טובים, אנשים עובדים המשתכרים היטב אולם ללא הון עצמי גבוה מספיק, לרכוש נכס, או לחלופין, לשלם יותר בגין נכס עם אותו הון עצמי.

למרות האופטימיות שנובעת מנתונים אלו לגבי הגמשת תנאי הסף למתן אשראי, כלכלני קפיטל אקונומיקס מציינים כי עדיין ישנם אמריקאים רבים הנאבקים על מנת קבל אשראי. הכלכלנים מצאו כי 8% מעסקאות הנדל"ן שבוטלו בנובמבר, בוטלו עקב אי יכולת של הקונה לעמוד בתנאי הסף לקבלת אשראי.

סיכום

כפי שציינתי מספר פעמים בעבר קיים קשר ההדוק בין התאוששות מחירי הנדל"ן בארה"ב ובין חזרת שוק העבודה לרמת אבטלה נורמלית מחד ושחרור מחנק  האשראי מאידך. מאמצע 2011 קיימת מגמת שיפור ברורה  בשני ערוצים אלו. האבטלה במגמת ירידה מתמשכת (מ-9.2% ל-8.3%), והתנאים למתן אשראי מוגמשים.