לקנות או לשכור נדל"ן בארה"ב – גירסת 2015

מדוע זה חשוב למשקיע נדל"ן בארה"ב

עסקנו בבלוג זה מספר פעמים בשאלה האם כדאי לשכור או לקנות בשוק נדל"ן בארה"ב. נתחיל בלהבין מדוע זה בכלל מעניין אותנו בתור משקיעי נדל"ן."שוק השכירות" (שוק של הבתים להשכרה) ו"שוק הרכישה" (שוק הקניה ומכירה של בתים למגורים) הינם שווקים המושפעים בין היתר גם אחד מהשני (בנוסף גם משוק המשכנתאות, העדפות צרכנים וכו'). בסביבת ריבית מאד נמוכה, כמו שאנו חווים היום, שוק נדל"ן בארה"ב מהווה אפיק השקעה אטרקטיבי מאד, המשקיעים מהווים גורם נוסף וחשוב המשפיע על האיזון בין שוק השכירות לשוק הרכישה. משקיע נדל"ן בארה"ב נדרש לקבל החלטות לגבי כניסה לשוק, יציאה ממנו וכן להבין את המגמות בו.

"שוק השכירות" מול "שוק הרכישה"

מאז המשבר של שנת 2006 ועיקר בשנים שלאחר 2010 מחיר הבית הממוצע בארה"ב עלה בקצב מתמיד והגיע לשיא שנת 2014-15. דמי השכירות הממוצעים עלו גם כן אולם בשיעור צנוע יותר (ירידה בתשואות).

בשנת 2015 חל שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן בארה"ב. הגידול הממוצע בדמי השכירות עבר את ההגידול הממוצע במחירי הבתים ב-20 מתוך 35 השווקים הגדולים. על פי הסקר השנתי של זילו (Zillow.com) על שוק נדל"ן בארה"ב למגורים נמצא כי בעוד שהמחיר הממוצע של בית עלה ב-3% ל-178,400$, מחיר השכירות הממוצע עלה ב-4% ל-1,364$.

מעגל הקסמים

ד"ר סטן המפריס, הכלכלן הראשי של Zillow.com, טוען כי למרות שישנם תמריצים משמעותיים להפוך לבעל בית בתקופה הנוכחית, כגון: גישה נוחה יותר למשכנתאות, ריביות נמוכה ומחירי נכסים שעדיין נמוכים מהשיאים של 2006, שוכרי בתים רבים לא מצליחים להפנים זאת ושוק השכירות מתקרב למשבר עקב ירידה בנגישות (Affordability) של בתים להשכרה. חלק גדול יותר מן הכנסה הולך לתשלום דמי השכירות במקום לחיסכון עבור תשלום מקדמה על בית (Down Payment). הדבר שומר את השוכרים כ"שוכרים" לתקופה ארוכה יותר ומגדיל את הביקוש לנכסים להשכרה אשר בתורו מאיץ את המשך עליית דמי השכירות. מדובר במעגל קסמים שקשה לשבור אותו.

איך יוצאים מזה?

אז איך נשבור את מעגל הקסמים? באמצעות בניה חדשה בהיקפים גדולים על מנת לתספק את הגידול בביקוש לנכסים להשכרה ובמקביל עליה במשכורות אשר תייצר יותר הכנסה פנויה ותאפשר חיסכון לטובת תשלום מקדמה על משכנתה.