מה עושים האמריקאים כאשר הבנקים דורשים אחוז הון עצמי גבוה?

"מימון בעלים" (Owner's Finance) הינה הלוואה שמקבל הקונה מאת הבעלים של הנכס ובאמצעותה הוא רוכש את הנכס.

מחירי הנדל"ן עלו בשנה האחרונה ב-12.5% בממוצע. אמרקאים רבים אשר הצליחו לשקם את דירוג האשראי שלהם ומשתכרים ברמה סבירה מתקשים לעמיד את ההון עצמי הדרוש על מנת לקנות את בית חלומותיהם. כיום לא ניתן לקבל הלוואות בתנאים שהיו טרום המשבר של 2006. הלוואות ללא הון עצמי או עם הון עצמי נמוך מאד אינן קיימות יותר.

אז מה עושים?

אחד הפתרונות היצירתיים, המקובלים בתקופה זו, הוא "מימון בעלים". במסגרת עסקה במימון בעלים הקונה נותן לבעלים דמי קדימה (Down payment) מסויים, בד"כ 10% משווי העסקה, את יתרת הכסף ישלם הקונה למוכר במסלול של משכנתה רגילה, כלומר הקונה והמוכר יסכמו את תנאי ההלוואה (הריבית בד"כ תהיה גבוהה מן המקובל בשוק ב2-3%) וקונה ישלם מדי חודש את הקרן והריבית (עפ"י לוח שפיצר). בניגוד לחוק בישראל, בארצות הברית כל אדם רשאי לתת "משכנתה" לאחר ולשעבד את הנכס על מול ההלוואה.

מהן היתרונות של מימון בעלים בהיבט הקונה?

1. הקונה יכול לרכוש את הנכס כיום לפני המחירים יעלו.
2. הקונה אינו נדרש להעמיד הון עצמי גבוה כפי שהוא נדרש ע"י הבנק.
3. הקונה חוסך את דמי שכ"ד (הגבוהים ביחס להחזר ההלוואה) אשר הולכים ל"פח".
4. הקונה יכול לבצע מחזור משכנתה כאשר התנאים עבורו בבנק ישתפרו.

מה היתרונות של מימון בעלים בהיבט המוכר?

1. המוכר מקבל את המחיר שהוא רוצה עבור הנכס, בד"כ מקובל לבקש מחיר יותר גבוה ממחיר השוק בעסקה מסוג זה.
2. המוכר מקבל תזרים מזומנים ברבית אטרקטיבית (ביחס להשקעות נמוכות סיכון).
3. המוכר אינו אחראי על אחזקת הנכס, ביטוח, תיקונים, החלפת דיירים וכד'.
4. במקרה של אי תשלום המוכר מקבל את הנכס חזרה (כמובן שאינו נדרש להחזיר את התשלומים שקיבל עד כה).

מהם הסיכונים למוכר?

1. יש לבצע את הסכם ההלוואה באמצעות עו"ד מנוסה על מנת שבמקרה של הפרת החוזה מצד הקונה המוכר לא ימצא את עצמו מול שוקת שבורה.
2. הקונה עלול לגרום נזק לנכס – דמי הקדימה אמורים לכסות נזקים אלו אולם יתכן והנזקים יעלו על דמי הקדימה. נדרש לבדוק את הקונה היטב לפני שמבצעים את העסקה (ישנן חברות שמתמחות בזה).

לסיכום

מימון בעלים הינו אחד מבין מספר פתרונות יצירתיים אשר מאפשרים גם לקונים וגם למוכרים לבצע עסקאות נדל"ן בסביבה אשר עדיין נוקשה יחסית מבחינת קבלת אשראי. כמובן שעסקה זו הינה יותר מורכבת מבחינת הקונה והמוכר ועל כן יש להעזר בשירותים של עו"ד מקצועי בנושא. הפוסט הבא יעסוק בעסקה מסוג "אופציית רכישה" (Lease Option).