וול-סטריט ג'ורנל: עוד הוכחות שראינו את התחתית בשוק הנדל"ן בארה"ב

כתבה בוול-סטרייט ג'ורנל (קישור) מציגה ניתוח נתונים לגבי שוק הנדל"ן בארה"ב שפורסמו לאחרונה על ידי חברת CoreLogic, חברה העוסקת במחקרים פיננסים ומקרו כלכליים. בחינה של הנתונים מעלה שוב את השאלה האם עברנו את התחתית בכל הקשור למחירי הנדל"ן בארה"ב?

הניתוח של שאלה זו כולל שלושה רבדים:

שינוי במחירי הבתים הפרטיים על פי אינדקס מחירי הנדל"ן (HPI) של CoreLogic

בחינה של אינדקס מחירי הבתים הפרטיים (HPI – Home Price Index) מראה עליה של 3.8% ביחס ליולי 2011 (תרשים 1). עלייה זו היא הגדולה ביותר מזה 6 שנים (2006 !!). נתון מדהים אף יותר מציג עליה של 9.6% במחירי הבתים ביחס לחורף 2012.

כמו כן ניתן לראות כי קיימים הבדלים בהיקף השינוי במחירי הבתים הפרטיים בין המדינות השונות (תרשים 2).

נתונים אלו הובילו לדיון האם באמת אנו רואים שינוי מגמה ברור? ישנן השפעות עונתיות אשר נדרש לשקלל. גם באביב-קיץ 2011, עונת השיא של רכישות הבתים בארה"ב, היתה עליית מחירים משמעותית ביחס ל-2010, אולם בסתיו ובחורף חלה ירידת מחירים ואינדקס נסוג. הפעילות בשוק הנדל"ן בארה"ב, כמו שוקי נדל"ן רבים אחרים, הינה עונתיות.

על כן נשאלת השאלה האם בהסתכלות שנתית המחירים ב-2012 ישקפו עליה במחירי הנדל"ן? מארק פלמינג, כלכלן ראשי ב-CoreLogic, טוען כי עליה של 9.6% בין ה"Offseason" ל"עונה החמה", הינה עליה משמעותית מדי מבכדי שתוגדר כ"עונתית בלבד". מארק מזכיר כי למעט בשנת 2009, שיא המשבר והמיתון בארה"ב, לא נרשם הבדל עונתי כל כך משמעותי.

מצד שני טוען מארק כי כמות המשרות שמייצרת הכלכלה האמריקאית לא מספקת על מנת לשמר קצב עליית מחירים כזה על בסיס קבוע ולכן הוא אינו צופה עליית מחירים תשמר לאורך זמן

"מלאי הצללים"

גורם נוסף אשר תומך בהמשך עליית המחירים הינו הירידה המתמשכת במלאי הבתים המעוקלים. הבנקים ממשיכים בשחרור המבוקר של הבתים המעוקלים לשוק דבר המשפר את התרומה של "צד ההיצע" לעליית המחירים. עדיין קיים מלאי צלילים הכולל מיליוני בתים של לווים בהפרה אולם הטיפול האיטי של הבנקים בלווים אלו מהווה מאין גורם אשר מעכב עליית מחירים יותר מאשר תומך בירידת המחירים (כתוצאה משחרור כמות גדולה של בתים מעוקלים לשוק).

מימון

נושא המימון מהווה עדיין את המחסום העיקרי בפני עליית מחירים משמעותית. הקושי לקבל משכנתאות שריר וקיים. הרבה אמריקאים נמצאים במצב שבו שווי ביתם נמוך משווי המשכנתא (Under the water). אחרים אשר המשכנתא נמוכה משווי הבית שלהם, עדיין מתקשים לגייס את ההון הדרוש בכדי לשלם את המקדמה (Down payment) ואת שכר המתווך על בית חדש.

כח הקניה של האמריקאים עלה משמעותית כתוצאה מהירידה המתמשכת בריבית על המשכנתאות בארה"ב. למרות זאת עדיין אמריקאים רבים מתקשים לנצל את ההזדמנות הזאת דבר שגורם לדאגה רבה בקרב מנהלי חברות למשכנתאות אשר מודאגים מן המועד בו הריבית בשוק תעלה וכמות הלווים תיקטן עוד יותר.

לסיכום

שוק הנדל"ן בארה"ב מספק אינדיקציות רבות לכך שחל היפוך מגמה והתחתית כבר מאחורנו. אולם אין כרגע בשוק גורמים אשר יתמכו בהתאוששות מהירה של השוק אלא בעלייה איטית של המחירים לקראת חזרה לשוק נורמלי.