חדשות טובות עבור בעלי הבתים בארה"ב

ארה"ב סובלת מהמחסור החמור ביותר זה עשור בדירות להשכרה, בעקבות אטיות הבנייה והעובדה שיותר אמריקאים מעדיפים לשכור דירות מאשר לקנות אותן. מי שמרוויח מכך הם בעלי הבתים בארה"ב.

היצע הדירות והבתים החד-משפחתיים להשכרה נמוך כיום מהביקוש, לראשונה מאז 2001, לפי ניתוח של פרנק נותאפט, כלכלן ראשי בחברת המשכנתאות פרדי מאק, שהתבסס על המלאי הזמין ושיעורים היסטוריים של דירות פנויות. המחסור ברבעון השלישי השנה היה של 350 אלף דירות.

המחסור הזה מקנה יתרון למשקיעים מוסדיים, שהוציאו יותר מ–25 מיליארד דולר מאז 2012 על רכישת בתים חד־משפחתיים להשכרה. אף ששוק הדירות כבר התנהל לטובתם של בעלי הבתים בארה"ב בחמש השנים האחרונות, כעת הם יכולים להעלות את דמי השכירות ולצמצם את תחלופת הדיירים כדי להגדיל את רווחיהם.

ברבעון השלישי של 2009 הגיע עודף הדירות הפנויות בארה"ב לשיא של כמעט 2 מיליון יחידות, מהן 1.2 מיליון דירות להשכרה, לאחר שעלייה במספר העיקולים של בתים ושנים של בנייה ספקולטיבית הובילו לשפע בתים ריקים. "בשנים האחרונות ירד היצע הדירות הפנויות בגלל הצמיחה של משקי הבית והירידה בבנייה החדשה", אמר נותאפט. "מה שראינו הוא שבדרך כלל דמי השכירות עולים מהר יותר מהאינפלציה".

דמי השכירות על בתים חד־משפחתיים ויחידות רב־משפחתיות צפויים לעלות ב–3.5% בשנה הבאה, לעומת עליה של 2.5% במחירי הבתים למכירה, מעריך סטן המפריז, הכלכלן הראשי של אתר הנדל"ן זילו. האינפלציה בארה"ב היתה בקצב של 1.3% בנובמבר – מתחת ליעד של 2% שקבע הבנק הפדרלי. בעלי דירות כבר מתחילים להינות מהעלייה בדמי השכירות לבתים חד־משפחתיים.

באורלנדו שבפלורידה, דמי השכירות עלו ב–5% באותה תקופה, ל–1,294 דולר.

"ארה"ב נהפכת מאומת בעלי דירות לאומה של שוכרי דירות"

התאוששות שוק התעסוקה האמריקאי הובילה לשיפור במצב משקי הבית וגרמה לביקוש לבתים לעלות בקצב מהיר יותר מהבנייה. באזור אורלנדו, למשל, נוספו 56 אלף משרות בשנה שהסתיימה באוקטובר – מה שהועיל לבעלי דירות כמו ארון אדלהייט, מנכ"ל אמריקן הום – חברה שמשכירה 2,500 בתים, בהם כ–200 בתים במרכז פלורידה. "אין הרבה התחלות בנייה", אמר אדלהייט. "זה יוצר מחסור בבתים – וזה יגרום לעליית מחירי השכירות".

משקיעים מוסדיים משכירים דירות לחלק מהבעלים לשעבר של 5 מיליון בתים שעוקלו מאז נפילת שוק הנדל"ן האמריקאי. לפי חברת המחקר קור־לוג'יק, רבים מבין אלה שאיבדו את בתיהם מעדיפים לשכור בתים על פני דירות, מפני שהם זקוקים ליותר מרחב לילדיהם ולחיות המחמד שלהם. פלח אוכלוסייה נוסף ששוכר דירות הוא 75 מיליון בני דור המילניום – בני 18–34 – שרבים מהם מעדיפים לשכור מאשר לקנות דירה.

משפחה טיפוסית ששוכרת בית מורכבת מבני זוג באמצע שנות ה-30 לחייהם, עם הכנסה שנתית של 80,400 דולר – מספיק כדי להרשות לעצמם לקנות את הבית אם ירצו, לדברי מנכ"ל חברת אמריקן הומס פור רנט, דיוויד סינגלין. "הרבה מהחבר'ה האלה ראו את הוריהם מאבדים את בתיהם – והם מפוכחים", אמר סינגלין בכנס בסקוטסדייל שבאריזונה בתחילת דצמבר. "כמה זמן זה יימשך? אינני יודע. אבל כיום ארה"ב נהפכת מאומה של בעלי דירות לאומה של שוכרי דירות".

הדיירים האלה משלמים לעתים קרובות פרמיה על כך שהם שוכרים מחברות חדשות, כמו אמריקן הומס פור רנט, שמחזיקה בבתים בני פחות מ–12 שנה ליד בתי ספר טובים ומספקת שירותים טובים יותר מבעלי דירות רגילים, אמר סינגלין. הם גם נוטים פחות לעבור דירה. לדבריו, ברבעון האחרון, 68% מהדיירים אמרו כי יחדשו את החוזה כשיפוג תוקפו, לעומת 50% מכלל שוכרי הדירות.

"יש עוד הרבה הזדמנויות קנייה של בתים להשכרה"

חברת אינוויטיישן הומס של קבוצת בלקסטון, שלה יותר מ–46 אלף נכסים, העלתה את דמי השכירות ב–1.8% לעומת השנה שעברה, לממוצע של 1,474 דולר, על 3,200 בתים שמומנו דרך עסקת ניירות הערך מגובי המשכנתאות הראשונה של השוק. "ראינו ביקוש רב לבתים שלנו בכל 14 השווקים שבהם אנחנו פועלים", אמרה דניס דונקל, דוברת אינוויטיישן הומס. "זו רק אינדיקציה לכך שישנו שוק גדול שאוהב את הגמישות שהשכירות מספקת".

החברות המגובות על ידי וול סטריט הרחיבו את הרכישות שלהן למרות עליית מחירי הבתים בארה"ב והירידה במספר העיקולים, ולכן חשוב להן עוד יותר לגבות דמי שכירות גבוהים יותר כדי להרוויח. בלקסטון מוציאה כ–35 מיליון דולר בשבוע על בתים דרך אינוויטיישן הומס. אף שזו ירידה לעומת סכום שיא של 150 מיליון דולר בשבוע שהוציאה בשנה שעברה, החברה עדיין מוצאת "הזדמנויות השקעה אטרקטיביות", אמרה דונקל.

החברות הגדולות רוכשות חלק מהבתים להשכרה במקבץ, וחוטפות את מאגרי הבתים האלה ממשקיעים, שהתחילו לרכוש בתים להשכרה אחרי שערכם צנח במשבר, כדי למכור ברווח עם ההתאוששות. "אנחנו רואים הרבה תיקים של 5 מיליון, 10 מיליון ו–15 מיליון דולר", אמר דיוויד מילר, מנכ"ל חברת הנדל"ן סילבר ביי, שעובדת עם בנקים וחברות בוול סטריט. "יש עוד הרבה הזדמנויות קנייה".